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L’égalité pour tous en copropriété
Bien que non inscrite dans la loi, la règle de l’égalité de traitement entre les copropriétaires doit être respectée par le syndicat lorsqu’il adopte des décisions qui comportent des conséquences sur les droits individuels.
La violation des règles peut, à l’initiative des copropriétaires victimes de discrimination, être sanctionnée par l’annulation des décisions adoptées par l’assemblée générale, bien qu’intervenues dans les formes légales et à la majorité requise
Une notion phare : l’égalité
Les rapports entre les copropriétaires de l’immeuble sont organisés à la fois par la loi du 10 juillet 1965 et par le règlement de copropriété. De ce fait, les droits et obligations de chacun sont prédéterminés, sans pouvoir être modifiés en dehors du consentement de tous !
Selon l’article 9, alinéa premier de cette loi de 1965 « chaque propriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».
On peut en déduire librement qu’en statuant en assemblée générale, le syndicat ne doit pas compromettre l’équilibre entre droits concurrents définis à l’article 9 de la loi en prenant ses décisions, fussent-elles adoptées selon des formes de majorités requises. Autrement dit, un copropriétaire ne peut être favorisé ou au contraire défavorisé par rapport aux autres sans un motif dûment justifié par l’intérêt collectif ; il y aurait alors une rupture dans la règle de l’égalité de traitement.
La Cour de cassation sanctionne les cas d’inégalité
La Cour a eu à plusieurs reprises recourt à des sanctions contre le non respect de ce droit d’égalité. Ce fut le cas dans un arrêt du 11 mai 2006, ici la Cour de cassation a considéré au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que devait être annulé la décision d’assemblée générale autorisant certains copropriétaires à occuper des emplacements de stationnement dans un cour commune car elle entraînait une rupture d’égalité dans la jouissance des parties communes sans contrepartie pour les copropriétaires lésés par cette décision.
Autres exemples par l’arrêt de la Cour d’Appel de Paris en date du 23 mars 1994, qui a estimé qu’une assemblée générale ne peut valablement décider d’attribuer des cartes de parking activités aux seuls copropriétaires disposant d’une voiture « connue » car elle porte atteinte aux droits des copropriétaires… et par l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 11 mars 2009, qui a estimé que le refus d’autoriser un copropriétaire commençant à entreposer ses containers de déchets dans le local affecté à cet effet au prétexte qu’ils sont trop encombrants, porte atteinte (là aussi) à l’égalité de traitement entre les copropriétaires.
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