La Cour de cassation tranche une affaire entre voisins et rappelle les limites juridiques en matière de servitudes et de murs mitoyens.

Contexte

Dans une copropriété, un propriétaire découvre que son voisin a modifié un mur mitoyen séparant leur appartement d’une cour commune. Plus précisément, le voisin a remplacé des ouvertures translucides par des fenêtres transparentes et coulissantes, empiétant légèrement sur le fonds voisin et portant potentiellement atteinte à la vie privée.

Le propriétaire concerné saisit la justice, considérant que ces modifications, faites sans son accord, portent atteinte à ses droits. Il invoque notamment une atteinte à son intimité du fait de la transparence des nouvelles ouvertures.

De son côté, le voisin se défend :

• Les ouvertures modifiées auraient gardé la même dimension et le même emplacement.
• Il revendique une servitude de vue acquise par prescription trentenaire, en s’appuyant sur l’ancienneté des lieux attestée par acte notarié.

Décision de la cour d’appel

La cour d’appel donne d’abord raison au voisin :

• Elle estime que le propriétaire avait été informé des travaux et ne s’y était pas opposé avant leur réalisation.
• Elle reconnaît également l’existence d’une servitude de vue fondée sur une possession ancienne et continue.

Conclusion provisoire : pas d’atteinte caractérisée aux droits du plaignant, ni de modification abusive du mur mitoyen selon la cour d’appel.

Solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation, saisie par le propriétaire, annule la décision de la cour d’appel.

Elle rappelle deux principes fondamentaux :

• Modifier un mur mitoyen sans l’accord explicite du voisin est interdit, quelle que soit la nature de l’ouverture (fenêtre, baie vitrée, etc.).
• Le silence ou la simple information préalable ne vaut pas consentement.
• Le voisin n’ayant pas donné son accord exprès, les travaux sont irréguliers.

Concernant la servitude de vue, la haute juridiction précise que :

• Une servitude acquise par prescription trentenaire nécessite de prouver depuis quand les ouvertures permettent effectivement une vue sur le fonds voisin.
• Il ne suffit pas d’un acte notarié indiquant l’ancienneté du bâtiment : il faut démontrer que la vue a été exercée pendant 30 ans de manière visible et sans contestation.

En l’absence de preuve claire, la servitude de vue ne peut pas être reconnue.

Résultat : le voisin est condamné, et le propriétaire obtient gain de cause.