Droit civil Droit des contrats L'achat à crédit

Le crédit immobilier

15 octobre 2013

A l’instar du crédit à la consommation, on trouve la définition du crédit immobilier dans le Code de la consommation. Ainsi, l’article L. 312-2 du Code de la consommation définit le crédit immobilier comme étant “toutes les opérations de crédit ayant pour finalité l’acquisition en propriété ou en jouissance (en usufruit par exemple) d’un bien immobilier”.

Sont aussi concernées les opérations de souscription de parts ou actions de société, les dépenses de travaux immobiliers excédant 75 000 €, l’achat d’un terrain pour la construction d’un bien immobilier mais aussi la location-vente et la location avec promesse de vente d’un immeuble (sans distinction de son usage).

Le prêteur peut tout autant être une personne physique qu’une personne morale, pourvu que ca soit un prêteur professionnel. De même, le caractère onéreux ou non du prêt n’influence pas la qualification de l’opération de crédit.

Il faut donc retenir que le crédit immobilier est un contrat de prêt destiné à financer des opérations à caractère immobilier.

L’article L. 312-3 quant à lui nous permet de restreindre le champ d’application de ces règles, en excluant de ces crédit les prêts consentis aux personnes morales de droit public et ceux servant à financer “une activité professionnelle”. De même que pour le crédit à la consommation, le crédit immobilier est une opération réservée aux particuliers.

Formation du contrat de crédit

Il est de nouveau possible de faire un parallèle avec le crédit à la consommation en ce qui concerne certaines règles touchant à la formation du contrat de crédit.

Ainsi, la publicité doit, ici également, être lisible et compréhensible par celui qui souscrit à un crédit immobilier. L’article L. 312-4 indique que la mention de l’identité du prêteur, la nature et l’objet du prêt sont des mentions obligatoires à une telle publicité. De plus, si la publicité comprend des éléments chiffrés, il est indispensable que la durée de l’opération, le coût total et le taux effectif global soient mentionnés.

Le délai de réflexion de 10 jours accordé à l’emprunteur doit être inscrit dans cette publicité. Pendant ce laps de temps, la vente est conditionnée par l’obtention du prêt. Dès lors, si le prêt n’est finalement pas accordé, le vendeur doit restituer les sommes perçues.

En ce qui concerne l’offre de prêt, « le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l’emprunteur éventuel ainsi qu’aux cautions (personnes physiques) déclarées ». Cet envoi postal implique une conséquence logique : le prêteur doit maintenir les conditions qu’il expose dans sa publicité pendant un délai de 30 jours à compter de la réception par l’emprunteur. C’est dans ce délai d’ailleurs que doit intervenir l’acceptation, qui ne peut pas être donnée avant l’écoulement du délai de réflexion de 10 jours mentionnés plus haut. Il est à noter que le crédit étant liée à la vente, l’acceptation sera toujours faite sous la condition résolutoire de la conclusion du contrat principal. Cette condition résolutoire existe pendant un délai de 4 mois à compter du jour de l’acceptation.

L’interdépendance des contrats va plus loin. En effet, lorsque le contrat principal mentionne que le financement du projet dépend de l’obtention d’un ou de plusieurs prêts, alors il existe une condition suspensive. Autrement dit, si le prêt ou ne serait-ce qu’un seul des prêts n’est pas accordé, le contrat principal devient caduc. Il faut néanmoins que le refus de l’organisme prêteur ne soit pas le fait de l’emprunteur. On considère que le prêt est obtenu à partir du moment où l’acheteur a reçu une offre conforme et régulière mais aussi ferme et définitive.

En ce qui concerne les documents à fournir par le prêteur, il faut distinguer les crédits à taux variable et ceux à taux fixe. Pour les derniers cas, le prêteur doit remettre un échéancier des amortissements. Si le taux est variable, le prêteur doit remettre à l’emprunteur une notice explicative concernant les conditions et les modalités de variation du taux. Une simulation ayant pour but de faire prendre conscience des conséquences d’une variation du taux doit aussi être effectuée.

Enfin, dernier document à remettre au prêteur, et ce, dans tous les cas : une notice explicative énumérant les modalités relatives à l’assurance (risques garantis et mise en œuvre).

Si l’offre ne correspond pas à ces critères, alors la sanction sera la déchéance des droits d’intérêts. Cependant, la sanction ne sera pas appliquée d’office. En effet, il faut que l’emprunteur engage une action. Bien que le tribunal puisse se saisir d’office, c’est un cas relativement rare.

Obligations des parties

Parce que le prêteur est la partie « forte » dans cette relation contractuelle, des obligations particulières pèsent sur lui. Il a ainsi un devoir de mise en garde contre les risques encourus, à l’égard des « emprunteurs non avertis ». C’est pourquoi, lorsque la caution est une personne physique, le créancier doit lui transmettre certaines informations de manière annuelle, avant le 31 mars de chaque année. Ces informations concernent le montant du principal et des intérêts, commissions, frais et accessoires restant à courir au 31 décembre de l’année précédente au titre de l’obligation garantie. Doit également être fait mention de la durée de l’engagement de la caution.

L’emprunteur, de son côté, à l’obligation de rembourser le capital ainsi que les intérêts prévus au contrat, selon les modalités qui auront été définis par ce dernier. Le paiement doit se faire conformément à l’échéancier remis par le prêteur. Contrairement au crédit à la consommation, le remboursement par anticipation peut donner lieu à une pénalité. Enfin, l’emprunteur peut suspendre les remboursements, mais uniquement s’il y est autorisé par la justice. Concernant les délais de paiement, l’emprunteur peut en solliciter un, de deux ans maximum, auprès du juge (C. civ., art. 1244-1).

Fin du contrat et contentieux

De même que pour les crédits à la consommation, c’est le droit commun qui trouve à s’appliquer dans ce cas.

Lorsque l’emprunteur est défaillant, plusieurs sanctions sont possibles :

  • Remboursement immédiat du capital et des intérêts globaux, c’est-à-dire qui étaient dus jusqu’à la fin du prêt ;
  • Remboursement des intérêts de retard au taux prévu par le contrat ;
  • Indemnisation égale à 7% des sommes dues ;
  • Remboursement des frais taxables.

Enfin, la prescription, pour une déchéance liée à une offre régulière, est de 10 ans. Le point de départ du délai est fixé, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, au jour de la remise des fonds. Si la prescription s’appuie sur la nullité du contrat, le délai tombe alors à 5 ans, car il s’agit d’une nullité relative.

Textes applicables

  • C. consom., art. L. 312-1 à L. 312-36
  • C. civ., art. 1244-1

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