Les contrats préparatoires à la vente

La promesse unilatérale

22 août 2012

Nous allons étudier dans cette section, les contrats préparatoires à la vente en commençant par la promesse unilatérale de vente. Dans ces cas particuliers l’acte de vente n’est pas constitué, cependant les différentes promesses tenues avant une vente éventuelle sont sauvegardées par des droits et des obligations que nous allons étudier.

La promesse unilatérale de vente ou d’achat est un contrat par lequel une personne s’engage à vendre ou à acheter quelque chose à quelqu’un sans que celui-ci s’engage à acheter ou vendre. C’est l’exemple d’un propriétaire qui promet de vendre son bien au potentiel acheteur sans que celui-ci s’engage à acheter.

Les phases du contrat

  • Phase dʼengagement (dite aussi dʼobligation) qui résulte dʼun contrat dans lequel lʼun promet de vendre et lʼautre accepte cette promesse sans prendre aucun engagement, il ne promet pas dʼacheter, il ne fait que prendre acte de cette promesse de vente. Seul le promettant est engagé (promesse à effet unilatérale). Le promettant (celui qui promet de vente) consent à sʼengager à vendre au bénéficiaire de la promesse, il sʼengage à ne pas vendre à un tiers (à un autre). Mais il consent déjà aussi à vendre ! Dans cette promesse il y a non seulement la promesse de vente mais également le consentement à cette vente. Attention ce nʼest pas encore une vente étant donné qu’il faut le consentement de l’acheteur ! Il nʼest pas exclu que le contrat de promesse unilatérale de vente impose une obligation accessoire : indemnité d’immobilisation (je veux bien promettre de vendre si vous promettez dʼacheter mais si vous nʼavez pas lʼintention dʼacheter vous mʼindemnisez du fait que je nʼai pas pu vendre mon bien à un autre). Si lʼindemnisation est trop importante, les juges estiment que les parties ont simulé une promesse synallagmatique.
  • Phase de réalisation : Ou bien le bénéficiaire de la promesse ne manifeste pas dans les conditions fixées par la promesse son intention dʼacquérir. La promesse est donc caduque, elle nʼa plus dʼeffet. Les conditions dans lesquelles le bénéficiaire doit manifester son intention dʼacquérir sont déterminées dans la promesse. A lʼinverse on dit quʼil « lève lʼoption » (il achète). Dès lors que les deux consentements se croisent il y a vente. Mais à quel moment la vente sera-t-elle faite ? Pas avant la levé dʼoption.

Situation où la promesse n’est pas tenue

C’est l’hypothèse où le bénéficiaire a levé lʼoption (il accepte la promesse de vente et décide d’acheter). De ce fait il faut conclure la vente, mais le promettant (celui qui a promis de vendre) refuse de signer. Dans ce cas le notaire ne pourra conclure la vente. Il faut donc que le bénéficiaire assigne en justice le promettant, et soit on le condamne à venir signer la vente (condamnation sous astreinte) ou alors on demande au tribunal de rendre un jugement ayant foi de vente.

Situation où le bien a été vendu à quelqu’un d’autre

C’est l’hypothèse où le promettant ne veut plus vendre et a vendu à un tiers. Le promettant a méconnu ses obligations. Le bénéficiaire va t-il pouvoir prendre la place du tiers qui a acheté ? Ou bien le tiers est de bonne foi, dans ce cas là il est exclu dʼévincer le tiers. Si en revanche il est de mauvaise foi : les juges estiment quʼil doit y avoir annulation du contrat de vente et non la substitution du tiers au bénéficiaire.

Situation où le promettant se rétracte

C’est l’hypothèse où en cours de délai de levé dʼoption (Le promettant donne 3 mois au bénéficiaire pour se décider, mais au cours dʼ1 mois il rétracte sa promesse). Dans ce cas c’est l’article 1134 alinéa 2 qui est compétent : “Elles (les conventions légalement formées) ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise”. Cependant la Cour de cassation estime que si le promettant se rétracte il doit indemniser le préjudice subit par le bénéficiaire, et seulement le préjudice.

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Le pacte de préférence

Le pacte de préférence est une convention par laquelle le propriétaire promet de vendre son bien au bénéficiaire mais seulement dans le cas où le promettant déciderait de vendre. Exemple : Je te promets que si je vends mon bien, c’est à toi que je le vendrai.

La promesse synallagmatique

Contrairement à la promesse unilatérale, la promesse synallagmatique est celle dans laquelle il y a à la fois le consentement du vendeur de vendre, mais également à l’acheteur d’acheter.